Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.) - co podpisujesz u notariusza?

Co dokładnie oświadcza najemca?

W umowie najmu okazjonalnego chodzi o oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie tej umowy w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Przedmiotem aktu jest obowiązek opróżnienia i wydania lokalu — nie jest to automatyczne uznanie każdej ewentualnej zaległości czynszowej ani blankietowa zgoda na działanie komornika bez dalszych kroków.

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i jest zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Akt z art. 777 jest ważnym elementem konstrukcji, ale działa tylko razem z pozostałymi wymogami najmu okazjonalnego.

Nie myl trzech różnych dokumentów

Poświadczenie podpisu na zgodzie właściciela lokalu może być wymagane przez wynajmującego. Jest to jednak inna czynność niż sporządzenie aktu notarialnego najemcy. Pomieszanie tych dokumentów prowadzi do nieporozumień przy ustalaniu ceny, obowiązków stron i wizyty u notariusza.

Co musi się wydarzyć, zanim sprawa trafi do komornika?

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego właściciel nie może po prostu usunąć najemcy z lokalu. Jeżeli najemca nie opróżni mieszkania dobrowolnie, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie musi zawierać dane stron, wskazanie umowy i przyczyny ustania stosunku najmu oraz termin na opróżnienie lokalu nie krótszy niż 7 dni od doręczenia.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza się między innymi żądanie z dowodem doręczenia lub wysłania, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do wynajmowanego lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Dopiero tytuł wykonawczy pozwala wszcząć egzekucję przez komornika.

Wizyta u notariusza krok po kroku

1. Uzgodnij umowę — potwierdź z wynajmującym projekt umowy i dane wynajmowanego lokalu.
2. Przygotuj dane — dokument tożsamości i dane najemcy; przy cudzoziemcu ustal wcześniej wymagania kancelarii.
3. Zbierz załączniki adresowe — informacje o wskazaniu innego lokalu i zgodzie osoby uprawnionej.
4. Umów kancelarię — zapytaj o wymagane dokumenty, koszt aktu oraz liczbę wypisów.
5. Podpisz akt — notariusz ustala tożsamość, odczytuje akt i wyjaśnia jego treść.
6. Odbierz wypisy — przekaż wymagany komplet wynajmującemu.

Akt notarialny jest czynnością notarialną. Nie zastępują go skan, zwykły podpis w formularzu internetowym ani wideorozmowa. Organizację dokumentów można rozpocząć zdalnie, ale konkretny tryb czynności oraz wymóg osobistej obecności ustala notariusz. Jeżeli najemca nie zna języka polskiego, notariusz może potrzebować tłumacza przysięgłego; trzeba to ustalić przed rezerwacją terminu.

Ile kosztuje oświadczenie?

Ustawa przewiduje, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia najemcy nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do końcowego rachunku mogą dojść podatek VAT, koszt wypisów, a w przypadku cudzoziemca także wynagrodzenie tłumacza przysięgłego. Dlatego przed wizytą poproś kancelarię o indywidualną informację: liczba wypisów i długość aktu wpływają na całkowitą kwotę.

Praktycznie: do aktu notarialnego najemcy potrzebne są też prawidłowo przygotowane dokumenty dotyczące innego lokalu. Możesz sprawdzić, co obejmują dokumenty dotyczące wskazania innego lokalu dostępne online.

Przykład: co dzieje się po rozwiązaniu umowy?

Umowa Pawła wygasła 31 sierpnia. Paweł nie przekazał mieszkania mimo wcześniejszych ustaleń. Właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu z ustawowymi elementami i wyznacza termin dłuższy niż 7 dni. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel występuje do sądu o klauzulę wykonalności aktu, dołączając wymagane dokumenty. Dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego może skierować sprawę do komornika. Art. 777 skraca określony etap postępowania, ale nie usuwa wszystkich wymogów proceduralnych.

Najczęstsze błędy i checklista

• Błąd: uznanie aktu z art. 777 za to samo co zgoda właściciela lokalu zastępczego.
  Poprawka: to dwa osobne dokumenty.
• Błąd: podpis aktu bez sprawdzenia zgodności danych z umową.
  Poprawka: porównaj dane najemcy i lokalu z projektem umowy.
• Błąd: założenie, że akt umożliwia natychmiastowego komornika.
  Poprawka: pamiętaj o żądaniu, 7 dniach i klauzuli wykonalności.
• Błąd: pominięcie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
  Poprawka: właściciel zgłasza umowę w terminie ustawowym.
• Błąd: za mało wypisów aktu.
  Poprawka: ustal liczbę egzemplarzy dla stron i dokumentacji.
• Błąd: brak pytania o tłumacza przysięgłego.
  Poprawka: potwierdź to z kancelarią przed wizytą.

Checklista przed wizytą u notariusza

• mam dokument tożsamości oraz poprawne dane stron,
• znam adres wynajmowanego lokalu i projekt umowy,
• rozumiem różnicę między aktem art. 777, wskazaniem lokalu i zgodą właściciela,
• sprawdziłem wymagania kancelarii dotyczące dokumentów i tłumacza,
• ustaliłem cenę aktu, VAT i liczbę potrzebnych wypisów,
• wiem, komu przekazać wypis aktu po podpisaniu.

FAQ

Podsumowanie

Oświadczenie z art. 777 k.p.c. to akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu — jeden z trzech odrębnych dokumentów najmu okazjonalnego. Nie oznacza natychmiastowej eksmisji: po zakończeniu umowy potrzebne są żądanie, 7-dniowy termin i sądowa klauzula wykonalności. Koszt aktu jest limitowany ustawowo, ale rośnie o VAT i wypisy.